Gebührenfreie Grundbuchumschreibungen nach einem Erbfall

Zusammenfassung: Wenn Grundeigentum oder Eigentumswohnungen den Eigentümer wechseln, fällt für die nötige Umschreibung (Berichtigung) des Grundbuchs auf den neuen Eigentümer eine Gebühr an. Die Höhe richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und kann durchaus einige tausend Euro betragen. Es gibt aber eine Ausnahme, wenn Immobilien vererbt werden:

Wenn der Antrag auf Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren seit Eintritt des Erbfalls gestellt wird, also beim Grundbuchamt eingeht, ist die Eintragung gebührenfrei. Das ist geregelt in Nr. 14110 des Kostenverzeichnisses zum Gerichts- und Notarkostengesetz (Nr. 14110 KV-GNotKG).

Der Grund für diese Privilegierung: Die Erben sollen dazu ermuntert werden, möglichst bald nach Eintritt des Erbfalls eine Grundbuchberichtigung zu veranlassen, da diese im öffentlichen Interesse liegt.

Was aber, wenn die zwei-Jahres-Frist überschritten wird, z.B. durch unglückliche Umstände?
Mit dieser Frage haben sich das OLG Bamberg und das OLG Karlsruhe befasst.

OLG Bamberg zur Nachreichung notwendiger Unterlagen nach Ablauf der zwei-Jahres-Frist

Der Sachverhalt: Der Erbfall trat ein am 12.05.2021. Die Miterben teilten den Nachlass mittels notarieller Verträge auf und beantragten die Grundbuchumschreibung. Der Antrag ging im Januar 2023 beim Grundbuchamt ein. Die Grundbuchumschreibung konnte aber noch nicht vollzogen werden, weil die Erben hierfür noch eine Baugenehmigung und deine Unbedenklichkeitsbescheinigung beibringen mussten. Am 17.05.2023, also fünf Tage nach Ablauf der zwei-Jahres-frist, wurden die Dokumente eingereicht. Das Grundbuchamt hielt stur an dem Fristablauf fest. Es wurde ein Gebührenbescheid erlassen, den die Erben erfolgreich anfochten.

Die Entscheidung des OLG Bamberg: Entscheidend sei, dass der Antrag rechtzeitig beim Grundbuchamt eingegangen sei. Der Privilegierung liege die Entscheidungsfreiheit der Erben über den Zeitpunkt der Antragstellung zugrunde. Auf andere Umstände, wie etwa die Dauer zum Beibringen weiterer, nötiger Nachweise, hätten die Antragsteller keinen Einfluss. Nach den Grundsätzen der Rechtssicherheit und Rechtsklarheit sei die Gebührenbefreiungsvorschrift streng nach ihrem Wortlaut auszulegen. Einem möglichen Missbrauch könne das Grundbuchamt mit einer Zwischenverfügung abhelfen, in der eine Frist für die Beibringung der Unterlagen gesetzt wird (OLG Bamberg, Beschluss v. 23.05.2024, Az. 10 Wx 13/24; BeckRS 2024, 11855; NJW-Spezial 2024, 456).

Anmerkung: Die Gerichte nehmen für das Einhalten der Frist einen streng formalen Standpunkt ein. Im Fall des OLG Bamberg wirkte sich die strenge Auslegung positiv für die Antragsteller aus, in dem nächsten Fall allerdings nicht.

 
OLG Karlsruhe zur Gebührenbefreiung von Grundbuchumschreibungen nach einem Erbfall

Der Sachverhalt: Die Erblasserin war im August 2018 verstorben. Das Grundbuchamt hatte ihren Vorerben, den Antragsteller, bald danach darauf hingewiesen, dass er als Erbe verpflichtet sei, unter Vorlage eines Erbnachweises (Erbschein oder notarielles Testament) eine Berichtigung des Grundbuchs auf seinen Namen zu veranlassen. Ein entsprechender Umschreibungsantrag unterblieb zunächst aber.

Im Dezember 2020 erließ das Nachlassgericht einen Erbschein, der den Antragsteller als Vorerben auswies. Kurz darauf forderte das Grundbuchamt den Vorerben erneut auf, den Grundbuchberichtigungsantrag zu stellen, was dann Ende Dezember 2020 geschah. Der Antrag war Anfang Januar 2021 beim Grundbuchamt eigegangen und die Umschreibung erfolgte Ende Januar 2021. Das Grundbuchamt setzte eine Gebühr in Höhe von 1.335 Euro gegen den Antragsteller und Vorerben fest, der gegen diesen Gebührenbescheid Erinnerung einlegte. Die Begründung:

Der Antragsteller habe den Erbscheinsantrag innerhalb der Zweijahresfrist gestellt, allerdings habe einer der Söhne Rechtsbehelfe eingelegt, weshalb das Erbscheinsverfahren verzögert worden sei. Ohne Erbschein aber habe der Antrag beim Grundbuchamt nicht gestellt werden können. In diesem Fall sei es rechtsmissbräuchlich, auf einer Antragstellung binnen zwei Jahren seit Eintritt des Erbfalls abzustellen.

Die Entscheidung des Nachlassgerichts und des OLG Karlsruhe: Das Amtsgericht hielt dem entgegen, dass die Zweijahresfrist sich nicht verlängere, wenn der Antrag auf Grundbuchberichtigung verspätet gestellt wurde, weil die Erbfolge – etwa wegen Verzögerungen im Erbscheinsverfahren (hier: pandemiebedingte schriftliche Zeugenvernehmungen im Erbscheinsverfahren und reduzierte Arbeitszeit einer Notarvertreterin) – nicht früher geklärt werden konnte. Darauf, ob die Zweijahresfrist verschuldet oder unverschuldet versäumt worden ist, komme es nicht an.

Eine erweiterte Auslegung der Vorschrift (Nr. 14110 KV GNotKG) komme nicht in Frage, weil zum einen der Wortlaut eindeutig sei und zum anderen auch keine planwidrige Regelungslücke gegeben sei.

Das Oberlandesgericht Karlsruhe schloss sich dieser Rechtsauffassung an; die Beschwerde des Antragstellers wurde zurückgewiesen (OLG Karlsruhe, Beschluss v. 22.12.2023, Az. 19 W 95/22 (Wx); ZErb 2024, 151 ff).

Anmerkung: Nicht nur in Zeiten der Pandemie, sondern auch noch heute können sich Entscheidungen im Erbscheinsverfahren deutlich hinziehen, vor allem dann, wenn die Beteiligten sich über die Erbfolge nicht einig sind. Mehr noch: Schon die Eröffnung von Testamenten seitens der Nachlassgerichte, die eine Grundvoraussetzung für die Erteilung eines Erbscheins ist, zieht sich bei etlichen Nachlassgerichten überlange hin. Das kann für die Erben, wenn die Zweijahresfrist für den Antrag auf eine Grundbuchberichtigung verstreicht, recht ärgerlich werden.

Lesen Sie hier, wann Sie einen Erbschein brauchen und was ein Erbscheinsverfahren ist: Erbscheinsverfahren und  Erbenfeststellungsklage / Das Erbscheinsverfahren